豪宅？好宅？ @ 天母合眾國

近期房地產復甦，根據統計，台灣豪宅一年推案量至少在八百億元以上，大坪數成為豪宅新趨勢，紛紛吹起百坪豪宅風，以天母地區為例，就有富邦建設的「富邦777」、基泰建設的「基泰天母」、皇鼎建設的「皇鼎麗園」等，這些豪宅之所以為「豪」，外觀一定富麗堂皇，內部裝潢也一定採高規格路線，動輒百坪，每坪開價近百萬，成交價超過一億，對於一般市井小民總是只能抬頭仰望，但住在豪宅的人就真的住的舒服嗎？豪宅就等於好宅嗎？

中山北路七段底，以前將軍邸為基地，開發的豪宅，上半年交屋，新屋主還未入住，竟大興土木，工程車輛亂停，施工噪音、沙石磚瓦放在對面大樓門口，佔用車道等問題，引發鄰居抱怨，找來警察開單告發，鄰里關係惡化，形成新舊居民不必要的對立。這完全是欠缺規劃管理的結果，鄰居冷言：「買得起6千萬的房子，竟不會管理，看來有錢並不代表有水準、有教養。」

「千金買屋、萬金買鄰」，管理不良、居民素質參差不齊，不良分子進駐，徹夜轟趴擾鄰，有的人辛苦了一輩子、花了一生的積蓄，好不容易買了房子，最後反而進退維谷，實在是不值得；相反的，一個有妥善管理的樓宇，不但自己住的舒服安心，更能替房子達到增值的附加效果，不少豪宅社區之所以會吸引名人富豪們呼朋引伴、比鄰而居，嚴謹且高規格的社區管理，是否能確保居住環境的高品質生活，不論有錢沒錢，這都是最起碼的要求。只是買豪宅付出比別人多數倍的金錢，是不是要有一些起碼的保障？

基於「房子並不代表家」的想法，本刊試著和天母一帶的每坪80萬元以上的六家新推案聯絡，希望能夠了解他們在建案規劃時，是否考慮到未來住戶的各種硬體保固、保全、隱私、住戶公約規範等。令人驚訝的是，這些「豪宅」新建案，竟不約而同的以各種不算理由的理由拒絕受訪。一位房地產業者表示，銷售公司或代銷公司主要的目的就是要把房子賣掉，誰會真正關心未來住戶遇到的問題。

反觀對岸北京、上海的豪宅建案，無不標榜他們的物業管理，以及嚴苛的選擇住戶條件，甚至引進香港、英國、日本的物業管理公司來辦理大樓管理的工作，有的則以釣魚台國賓館的保全、門禁措施作為號召。入住後嚴格的配套措施，都是對岸高級住宅銷售人員口中的「標配（標準配備）」，包括小到不可在指定時間以外釘釘子的噪音管制，大到裝修工程必須經過層層嚴密「審批」，並得到其他住戶同意等。

至於台灣的豪宅管理又是如何呢？這些政商名流最重視的就是私密性、安全性及便利性，所以坊間不少物業公司就針對這群訴求不同生活形態、強調高品質的住戶，提供更縝密、高標準的勤務規劃，與貼近更精緻、客制化的服務需求。我們在媒體上看到郭台銘家族成員，在家門口就被媒體「圍堵」，也看到明星被狗仔隊追得無處可逃，看來台灣的名人、富人也是非常「平民化」。

在隱私安全上，與保全公司合作，嚴選體格強魄的特勤人員，24小時嚴格控管，防跟車動線設計更確保住戶停車時的安全保障，並結合高科技技術，包含大門電腦感應讀卡、電梯分層刷卡管制、指紋識別技識等；在服務上，強調飯店式的管理，客製化的服務管理模式，滿足大樓住戶食衣住行的所有需求。

不過，既然物業管理如此重要，照理說，建設公司在興建時就應先行規劃進去，但實際上，我們卻發現不少建設公司卻常常輕視這個部份，有些建商甚至沒有規劃到物業管理部份就開始銷售，消費者入主後，才意識到問題的重要性。崔媽媽基金會公寓大廈講師呂民賓分析，部份建商是缺乏物業管理概念的，他們只想降低管銷費用，所以如果將商務管理規劃進去，軟、硬體部份就必須互相配合，成本勢必會提高不少，而且成本提高，建商也只會把費用轉嫁到消費者身上。

台灣人壽的天母星辰是只租不賣的大廈，要負擔管理責任，台灣人壽不動產投資部石正德經理提到，眾人之事是最難管理的，建商多屬於短期投資，但物業管理卻是要永續經營，除非建設公司承諾負責管理，否則後續管理建商一概推到住戶所組成的管委會身上。講明一點，建商興建豪宅就只是為了從所謂的有錢人身上得到暴利，未來如何管理，who cares？

另外，很多消費者在購買豪宅時，也常常會迷失在建商所塑造的豪華假象中，而忽略之後物業管理的部份，加上現在很多所謂有錢人，他們其實都只關心自己住的環境如何，寧可花大錢、精神在室內裝潢上，家家自掃門前雪，對於公共設施或是社區發展都是冷漠的，覺得只要有管委會負責，或是交由自己的管家解決就可以，也因此讓建商抓住消費者的心態，成功省略過去，最重要的是現行法律中，又無對此有所規範，更讓建商肆無忌憚，回歸原點，最終吃虧的還是消費者本身。

所以呂民賓先生就提醒：所有的消費者在購屋前就要將物業管理部份列入考慮。判斷建設公司優良與否，可以從合約中觀察出來，一般而言，建物部份的保固是從交屋以後開始起算15年，在保固期間，如有損壞應由建商負責維修，所以消費者可以注意合約中建商是否有提到保固的部份。另外，觀察建設公司在以往建案的經營方式也是消費者購屋時的一個準則。
即使是豪宅，只要是集合式住宅，住戶管理委員會非常重要，特別是管委會承擔了公共設施交接、驗收，以及日後維護的工作，呂民賓指出，經常第一屆管委會是建商的「規劃人選」成立的，後來居民發現問題，就開始追究責任，鬧得不愉快，有錢人或許可以叫自己的秘書或特助來喬，但還是自己住的家，情緒一定會受到影響。

有人豪宅憧憬，但是豪宅本質上跟一般的住宅是相同的，時間一久就需要管理及維護，如果缺乏妥善的管理，豪宅也只是金玉其外敗絮其中，豪宅更需要保值，更需要住戶通力維護居住品質與名聲，這值得所有人的關注。

特殊案例介紹－台灣人壽天母星辰（Starry 9）
天母星辰為台灣人壽國際頂級租賃豪宅，只租不賣，針對商務人士進行規劃，從開發到經營管理不假手他人，硬體設施完善，並針對客戶提供客製化的管家式貼心服務，包含：

1. 黃金服務60秒：由3位專業經理輪班，強調服務速度及效率，住戶有任何需求，都可在最短時間內給予最佳服務。如有物件毀壞，經回報由總公司負責採購，施工期間嚴格要求廠商作好完善保護，並經由住戶同意，於住戶不在期間施工。