天母以舒適的生活空間,吸引許多人在此定居

天母房市未來展望座談

夏日一個下午,把燠熱的陽光關在室外,配著茶香、咖啡香和輕鬆的氣氛,本刊邀請天母房仲業者座談。天母房市現況如何?哪裡最熱銷?在台北市的區塊競爭下,天母的定位如何?有哪些因素會影響未來的房市?編輯部特別整理出這次座談紀要,供讀者參考。

與談者(依公司名筆劃順序)


大師房屋天母店專案經理  謝夢瑰 0927 789 361


天使房屋忠誠店經紀人  陳彦良 0931 217 68


住商不動產天西店秘書  張玉男 2872 1388


住商不動產天東店經理  廖祐瑜 0932 923 887

業者平時各自打拼,但是談起近來的房地產市場,業者的結論是一致的:在景氣上揚的大勢之下,在有一級戰區之稱的天母,幾乎各種產品都是熱銷產品。說起最熱的區位,業者也異口同聲,認為最熱的就數忠誠路一段和天母東路靠近新光三越這兩個區塊,帶動附近的中古屋也水漲船高。七段尾新推出的大坪數住宅也很引人注意,售況頗佳。

住商天東店的廖祐瑜就表示,這一波的房地產熱,熱到連天母東路的中古屋開價都開到4、甚至5字頭,中古屋如華其大樓,現在即使出價一坪30萬,也不一定買得到。以前同業笑說天母有四大毒瘤,很多毒瘤現在也不再毒了。所以說,房地產是全面上漲。

業者也指出,另一個影響天母市容的集合住宅國際大廈,管委會很有錢,但是戶數多,意見很難整合,想當年還是天母的地標,近年卻因外觀一直為人詬病。這波景氣上來後,國際大樓因為本身地點絕佳,加上生活機能超棒,最近價格也上揚,很難買到。另一個好消息是管委會已決定9 月間要做外部整修,希望有助於改善市容。 

需求墊高房價

住商天西店張玉男則補充,天母是住家型社區,學區是購屋者的考慮重點,所以天母國小附近的公寓、大樓一直是搶手貨,尤其是一千萬以下有電梯者,不過現在已經很難找到。

新光三越效應一直受到業者關注。鄰近新光的華其大樓自新光三越動工後行情看漲,整地時每坪約1718萬,大約前年時跳到2223萬,去年底到今年年初則是另一波漲幅。業者分析,這裡地點好,學區好,公設比較低,雖然漲的不無炒作之嫌,但因為坪數不大,總價還可接受,因此需求一直不降。也有投資客買這裡的小套房出租,投資報酬率還不錯。最近成交行情在29萬一坪。這也是需求墊高房價的又一例子。

最近天母屢屢推出大坪數高級住宅也引發業者熱烈討論。一些案例如仰哲,推出時景氣不好,但景氣一上來就賣完了。高級住宅如遠雄陽明,甚至已經轉手二、三次,早買的就賺到了。大師房屋專案經理謝夢瑰說,天母還有一個特色,就是地緣性強,新建的高級住宅很多都是當地人買的,例如天母富邦好像就是這樣。

 


忠誠路一段以新建的高級住宅成為新焦點

尋找天母的潛力股

如果是尋找天母房地產的「潛力股」,住商的廖祐瑜建議,可以考慮芝山國小一帶,這一區還有上漲的空間。不像士林電機、福華路,連老公寓都已經喊的很高。平心而論,這一帶算是目前較冷的區塊,像遠雄天母在這裡也賣的比較久,但是因為業者品牌強,售況也還不錯。業者估計,這一帶的公寓三樓以下每坪單價應在30萬以內,較高樓層26萬。如果有電梯者每坪加一、二萬。可以算是天母房地產的潛力股。

SOGO百貨公司雖然到2008年才完工,但早就是注目的焦點。謝夢瑰很看好,理由是附近規畫了2200坪的公園,最棒的是整個區塊和家樂福、捷運芝山站結合,辦公大樓已經賣給中鼎,目前常不知中鼎如何規畫,如果是自用應不至有負面影響。她並且預計中山北路六段的老住宅會因為有SOGO,市容有所改善。她透露,現在已有建商積極在談整片地的重建。當然地主多,可能也不好談,但未嘗不是老舊社區更新的契機。

 

天母和大直的區塊競爭

離天母不遠的大直高級住宅,最近一直被拿出來和天母同級住宅比較。大直是否會和天母形成區塊競爭,業者也各有看法。

謝夢瑰說,大直最高級的住宅就在河岸第一排(但已經沒有類似的地了)。它的特色是安靜的高級住宅區,獲得中研院李院長、台積電張忠謀青睞,住這裡的人圖的下班後的舒壓,純住宅,去大安、信義區很方便,生活機能則和天母不能比。也有些專租給外商CEO用。和天母的房地產有明顯的區隔。

天使房屋陳彦良則指出,大直水岸第一排是規畫的很好,但後面都是小坪數產品,而且大直的娛樂用地、商業用地相當多,還有兩家五星級飯店預定地,未來必定走向住商混和,生活素質可能會受到影響。塞車問題、大型夜店、周末的飇車族、汽車旅館,都是要注意的地方。

 

外資陸資看多台灣房地產

儘管民眾的購屋痛苦指數已經受到國內景氣影響而增高,但外資和陸資都在看好,這點也不可以不注意。謝夢瑰說,前兩年全球重點都市,如上海、美加城市房地產都漲了好幾成,香港的豪宅一坪高達350萬元,台北因為兩岸關係,只有個位數成長,外商相對的覺得台灣房地產大有可為,也很敢買,都是整棟的買。

業者也透露,雖然政府沒有開放陸資購買房地產,但陸資已經進場。有趣的是陸資比較看重知名度,喜歡知名度高的產品,如信義之星、帝寶,相對之下,台灣真正的有錢人比較低調,喜歡住大安區、信義區、大直第一排和天母。預料未來陸資有興趣的,除高價自用住宅外,還是會以商業住宅為主。

不過儘管房市翻揚,業者在高興之餘,也有隱憂。天使房屋的陳彦良毫不諱言,停車問題將是影響天母房價的因素之一。他說,天母聯外道路只有這幾條,他擔心SOGO百貨起來後,天母人下班回家、外商回天母時,更會塞車。回自己的家還要排隊,一定是很不愉快的經驗,他說。他現在放假日也不敢離開天母,因為車位難尋。他擔心很多人會因此離開天母。

說到這裡,大家又發現,天母禁止停車的紅線最近愈畫愈多了。與會人士同聲表示,主管單位不能只管開罰單,卻不規畫停車場和車位,都市規畫和天母房地產的未來可是大有關係。

 
天母一向被視為房市的一級戰區,房地產廣告處處可見

住商不動產天東店經理廖祐瑜:
我們以經營中山北路七段、天母東路新光三越一帶為主,學區屬於天母國小、國中,銷售以住宅為主,約占七成,店面占三成。是評比頗佳的加盟店。我們也希望提供專長,使天母更好。但如何和社區融合?我們仍在加強中。

大師房屋天母店專案經理謝夢瑰:
大師房屋今年才到天母,不過我們在信義區已經
12年。我們做的是高總價住宅,因應客戶需求,後來又成立商仲部和代銷部。這裡的客人要求的是服務品質,比較不計較服務費。在房地產市場上,天母也是個品牌,很多人住進來就出不去了。

住商不動產天西店秘書張玉男:
我們也是以住宅產品為主。特色是店長經營領導的方式,他想法先進,帶人有一套。倡導
E化,員工也能接受。《天母合眾國》想做的事和他的想法很接近,我們也希望為社區多盡一份心力。

天使房屋忠誠店經紀人陳彦良:
我們公司的業務從土地開發到包案到代銷,全都有做。我原來在法律界,會轉做房地產經紀人,是因為想改變大眾對仲介的想法,我覺得仲介如果能幫忙客戶找到一間好房子,就是很好的事,也是好契機。

 

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tianmu2009 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()