呂民賓有多年社區管理規劃經驗,
他認為天母最有機會轉型成為歐洲式的社區

「崔媽媽」基金會呂民賓先生演講紀要

 「社區就像是一個公司,主任委員是居民大會選出來的董事長,總幹事是總經理,還有其他的委員,負責財務、監察、行政、設備、環保……等工作,各司其職。」一個星期六的午後,崔媽媽基金會講師呂民賓向天母居民說明「管理委員會的組織功能」。

社區越老,問題越大

天母的社區、大樓、公寓林立,新舊並陳,但正式組成管理委員會的,並不多。一般而言,如果是新大樓或社區,建設公司都會依法組織好管理委員會,將各項設施點交給管委會,才算大功告成;然而在居民初來乍到,彼此不太認識的情況下,幾乎不可能自行組成管理委員會,自然會由和建商比較「友好」的住戶擔任主委等要職,在建商與管委會交接階段比較能夠「配合」。到了第二屆,就開始追究前任的疏失,糾紛於焉產生,財物清單不清、驗收不及格、帳目不清、保固合約失效……成為住戶、新舊管委會、建商之間彼此追究、推委的題目。呂民賓認為,一般住宅要到第三屆的管委會時,才會走上正軌,總要花上56年。

老舊社區、公寓的問題可能更麻煩,因為有些從來都沒有成立管委會,或是只有非常象徵性的管委會,根本不能發生解決問題的作用,軟硬體累積沈疴多年,也非一時之間可以解決,很多人就不願意管。最典型的例子是,老舊大樓外壁的二丁掛脫落,砸傷路人,路人當然向大樓索賠,但因為沒有管委會,法院只能把全體住戶列為被告,每家都要出庭,才是真正麻煩的不得了。幾年前,新莊一個老舊大樓的電梯年久失修,一位小女孩掉到電梯井中摔死了,整棟大樓住戶都成了被告,法院一個個傳,住戶不堪其擾,紛紛搬家,但法律責任未了,也沒有人願意搬進來住,整棟大樓就成了一座空城。

有管理和沒有管理的社區大樓差別很大。有管理的,生命財產與安全都可以受到保障,沒管理或管理不良的,居住品質必然低落,即使短期沒有問題,長期也肯定會出問題。很多人非常奇怪,寧可花很多錢、精神在室內裝潢上,但大樓整體的管理卻乏人問津,連自掃門前雪都懶得管。這也是台灣整體市容零亂,違章建築比比皆是,除了公權力不彰外,住戶自己更要負大部份的責任。其實住戶只要花一點精神,每月多出一點管理費,讓大樓管理上軌道,這個投資可以讓大樓立刻能夠增值12成,一戶2千萬的房子,立刻增值12百萬,自己住得更舒服安心,要賣要租,也有好價錢。可惜的是大多數人花了辛苦一輩子、一生的積蓄,好不容易買了房子,卻因管理不善,反而成了大錢坑,非常不值得。

用規約對付「奧客」

社區大樓中難免有一些「奧客」,沒有公德心還算事小,有些人把大樓共有的樑柱都打掉(雖然在產權範圍內,但樑柱仍屬共有產權),破壞建物安全結構,很可能會重演像東興大樓倒塌的悲劇,現在台北市已經開始訂定法規,室內裝修也需要大樓住戶管委會同意,確保不會損壞結構,才能施工;即使現行法規還未完備,住戶也可以透過制定《規約》的方式,防止這類事件發生。大到消防防災演習、電梯設備更新動輒百萬,小到衣服如何晾晒、寵物飼養,都是管委會可能要管到的範圍。呂民賓建議,社區一定要有管委會,可以依大小規模而不同,但是基本的功能一定要有,至少要有主委、財務、監察這三個職能,其他的還可以合併,如果社區夠大,可以委請專業的總幹事,現在已有大學有大樓管理相關科系,可以作為未來遴選的參考。

如有任何關於社區管理的議題,歡迎和崔媽媽連絡。

電話:(02) 2365 8140
時間:每週一~週五,下午1:00~5:00;晚上7:00~9:00

 

【公寓大廈管理條例】綱要為加強公寓大廈之管理維護,提昇居住品質,特制定本條例。

區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。住戶應遵守下列事項:

  1. 於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時,不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。 
  2. 他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。 
  3. 管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。 
  4. 於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須使用共用部分時,應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。 
  5. 其他法令或規約規定事項。

 管理委員會之職務如下: 

  1. 區分所有權人會議決議事項之執行。 
  2. 共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。 
  3. 公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。 
  4. 住戶共同事務應興革事項之建議。 
  5. 住戶違規情事之制止及相關資料之提供。 
  6. 住戶違反應遵守事項規定之協調。 
  7. 收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。 
  8. 規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。 
  9. 管理服務人之委任、僱傭及監督。
  10. 會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。
  11. 共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。
  12. 依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。

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