近期房地產復甦,根據統計,台灣豪宅一年推案量至少在八百億元以上,大坪數成為豪宅新趨勢,紛紛吹起百坪豪宅風,以天母地區為例,就有富邦建設的「富邦777」、基泰建設的「基泰天母」、皇鼎建設的「皇鼎麗園」等,這些豪宅之所以為「豪」,外觀一定富麗堂皇,內部裝潢也一定採高規格路線,動輒百坪,每坪開價近百萬,成交價超過一億,對於一般市井小民總是只能抬頭仰望,但住在豪宅的人就真的住的舒服嗎?豪宅就等於好宅嗎?

中山北路七段底,以前將軍邸為基地,開發的豪宅,上半年交屋,新屋主還未入住,竟大興土木,工程車輛亂停,施工噪音、沙石磚瓦放在對面大樓門口,佔用車道等問題,引發鄰居抱怨,找來警察開單告發,鄰里關係惡化,形成新舊居民不必要的對立。這完全是欠缺規劃管理的結果,鄰居冷言:「買得起6千萬的房子,竟不會管理,看來有錢並不代表有水準、有教養。」

「千金買屋、萬金買鄰」,管理不良、居民素質參差不齊,不良分子進駐,徹夜轟趴擾鄰 ,有的人辛苦了一輩子、花了一生的積蓄,好不容易買了房子,最後反而進退維谷,實在是不值得;相反的,一個有妥善管理的樓宇,不但自己住的舒服安心,更能替房子達到增值的附加效果,不少豪宅社區之所以會吸引名人富豪們呼朋引伴、比鄰而居,嚴謹且高規格的社區管理,是否能確保居住環境的高品質生活,不論有錢沒錢,這都是最起碼的要求。只是買豪宅付出比別人多數倍的金錢,是不是要有一些起碼的保障?

基於「房子並不代表家」的想法,本刊試著和天母一帶的每坪80萬元以上的六家新推案聯絡,希望能夠了解他們在建案規劃時,是否考慮到未來住戶的各種硬體保固、保全、隱私、住戶公約規範等。令人驚訝的是,這些「豪宅」新建案,竟不約而同的以各種不算理由的理由拒絕受訪。一位房地產業者表示,銷售公司或代銷公司主要的目的就是要把房子賣掉,誰會真正關心未來住戶遇到的問題。

反觀對岸北京、上海的豪宅建案,無不標榜他們的物業管理,以及嚴苛的選擇住戶條件,甚至引進香港、英國、日本的物業管理公司來辦理大樓管理的工作,有的則以釣魚台國賓館的保全、門禁措施作為號召。入住後嚴格的配套措施,都是對岸高級住宅銷售人員口中的「標配(標準配備)」,包括小到不可在指定時間以外釘釘子的噪音管制,大到裝修工程必須經過層層嚴密「審批」,並得到其他住戶同意等。

至於台灣的豪宅管理又是如何呢?這些政商名流最重視的就是私密性、安全性及便利性,所以坊間不少物業公司就針對這群訴求不同生活形態、強調高品質的住戶,提供更縝密、高標準的勤務規劃,與貼近更精緻、客制化的服務需求。我們在媒體上看到郭台銘家族成員,在家門口就被媒體「圍堵」,也看到明星被狗仔隊追得無處可逃,看來台灣的名人、富人也是非常「平民化」。

在隱私安全上,與保全公司合作,嚴選體格強魄的特勤人員,24小時嚴格控管,防跟車動線設計更確保住戶停車時的安全保障,並結合高科技技術,包含大門電腦感應讀卡、電梯分層刷卡管制、指紋識別技識等;在服務上,強調飯店式的管理,客製化的服務管理模式,滿足大樓住戶食衣住行的所有需求。

不過,既然物業管理如此重要,照理說,建設公司在興建時就應先行規劃進去,但實際上,我們卻發現不少建設公司卻常常輕視這個部份,有些建商甚至沒有規劃到物業管理部份就開始銷售,消費者入主後,才意識到問題的重要性。崔媽媽基金會公寓大廈講師呂民賓分析,部份建商是缺乏物業管理概念的,他們只想降低管銷費用,所以如果將商務管理規劃進去,軟、硬體部份就必須互相配合,成本勢必會提高不少,而且成本提高,建商也只會把費用轉嫁到消費者身上。

台灣人壽的天母星辰是只租不賣的大廈,要負擔管理責任,台灣人壽不動產投資部石正德經理提到,眾人之事是最難管理的,建商多屬於短期投資,但物業管理卻是要永續經營,除非建設公司承諾負責管理,否則後續管理建商一概推到住戶所組成的管委會身上。講明一點,建商興建豪宅就只是為了從所謂的有錢人身上得到暴利,未來如何管理,who cares?

另外,很多消費者在購買豪宅時,也常常會迷失在建商所塑造的豪華假象中,而忽略之後物業管理的部份,加上現在很多所謂有錢人,他們其實都只關心自己住的環境如何,寧可花大錢、精神在室內裝潢上,家家自掃門前雪,對於公共設施或是社區發展都是冷漠的,覺得只要有管委會負責,或是交由自己的管家解決就可以,也因此讓建商抓住消費者的心態,成功省略過去,最重要的是現行法律中,又無對此有所規範,更讓建商肆無忌憚,回歸原點,最終吃虧的還是消費者本身。

所以呂民賓先生就提醒:所有的消費者在購屋前就要將物業管理部份列入考慮。判斷建設公司優良與否,可以從合約中觀察出來,一般而言,建物部份的保固是從交屋以後開始起算15年,在保固期間,如有損壞應由建商負責維修,所以消費者可以注意合約中建商是否有提到保固的部份。另外,觀察建設公司在以往建案的經營方式也是消費者購屋時的一個準則。
即使是豪宅,只要是集合式住宅,住戶管理委員會非常重要,特別是管委會承擔了公共設施交接、驗收,以及日後維護的工作,呂民賓指出,經常第一屆管委會是建商的「規劃人選」成立的,後來居民發現問題,就開始追究責任,鬧得不愉快,有錢人或許可以叫自己的秘書或特助來喬,但還是自己住的家,情緒一定會受到影響。

有人豪宅憧憬,但是豪宅本質上跟一般的住宅是相同的,時間一久就需要管理及維護,如果缺乏妥善的管理,豪宅也只是金玉其外敗絮其中,豪宅更需要保值,更需要住戶通力維護居住品質與名聲,這值得所有人的關注。



特殊案例介紹-台灣人壽天母星辰(Starry 9)
天母星辰為台灣人壽國際頂級租賃豪宅,只租不賣,針對商務人士進行規劃,從開發到經營管理不假手他人,硬體設施完善,並針對客戶提供客製化的管家式貼心服務,包含:

1. 黃金服務60秒:由3位專業經理輪班,強調服務速度及效率,住戶有任何需求,都可在最短時間內給予最佳服務。如有物件毀壞,經回報由總公司負責採購,施工期間嚴格要求廠商作好完善保護,並經由住戶同意,於住戶不在期間施工。



2. 皇家御林軍篩選:與保全公司合作,精選體格強魄的特勤人員,並不定期復訓,維護住戶安全,住戶也可依個人需求安排貼身護衛。在動線上,防跟車設計,更確保住戶停車時的安全問題。

3. 社區專屬家庭醫生:由北醫醫療團隊提供住戶醫療諮詢及不定期舉辦養生、健身講座。



4. 主題宴會規劃服務:為住戶規劃主題性宴會,安排具有特色或有主題性之宴會活動、節目或餐食。

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tianmu2009 發表在 痞客邦 留言(13) 人氣()