天母的店面租金大家都在看。哪一段空屋最多?租金降多少才算是「行情」?哪些房東最「牛」?本刊特別於2月底進行普查,但除了統計數字之外,還有哪走一趟天母商圈,你會看到很多冷酷的事實,也可以發現一絲希望。

整體而言,天母商圈空置率近二成,但是天母西路的店面空舖率就高達37.5%,這還只計算到和天西、天北路口,在全區中最高。大家最關切的租金,目前幾乎全面向下調整,不過個別店家差異很大,最高的降幅多達5成,一般多半也有2成。而石牌、芝山捷運站附近多半是小店面,加上人潮,即使空出,也很快租走。空屋率幾近於零。本篇不討論。

各路段當中,本刊曾經報導過的「天西越來越短」,在這不景氣聲中,警報依然在響。指標案例租金降幅達50%,居各區之冠。天西15號之2(原威寶電信)位於三角窗,在天母黃金時代是外銷成衣店,外地人來天母尋寶必到之處,門口還掛了洋裡洋氣的謝絕停車標語:「Don’t even think of parking here!」,如今租金從32萬降到15萬,砍了一半,但每坪還是超過4,000元。40-2號(原佳姿,含地下室)租金從15萬一個月降到85,000元,已經空了一年多。

不過,天西也有好消息。 K-SWISS的慢跑店在一個多月前開張,據說就是看上天母的慢跑喜愛者市場。天西26號(原新東陽)空了一年,3月間開始裝潢,希望這些都是好兆頭。至於中國信託進來,有人以為會帶動附近租金行情,從現況看是不切實際的。

最接近正天母的七段,空屋、房價調整的最早,目前最令人矚目的是靠近天母東、西路口的前段,綠碧茶園、Levi’s空出都近半年,迄今沒有人接手。Levi’s原租金30萬元,現在已降到13萬元。不過更值得注意的應該是,路口的原運動鞋店空出後,最近還遭人破壞,意圖不明,事關社區安全,不可不慎。

另一個似乎在「加速趕底」的,是忠誠路一段,以及天母東路自溢香園以後到忠誠路口的地段。

忠誠路一段因為SOGO即將進駐,最近有一點動靜。靠忠誠路、中山北路口的18到24號(原NISSAN汽車),空了半年多,3 月上旬(本刊調查後)全數租出,房東含蓄的表示每坪約4,000元,不過在網路上開價是3,500元一坪,最早應是一坪約6,000元。永新鐘錶則有外國錶商贊助,店面擴大,往前搬,看來M型社會,最上層的消費力果然不受影響。

反觀忠誠路一段東側單數號,部分路段可說是十室九空,老樹、麗嬰房、PANASONIC等大店面相繼遷出,晚上8點多走過,有的紅磚道上路燈都沒有全亮,有如走過死城。風光的時候,這裡一坪至少3,000元,老樹咖啡最近租掉,據說租金比以前降了3成。(check)

忠誠路二段鄰近高島屋、新光三越商圈,情況相對穩定,空屋少,租金一般降幅在15%左右。最新的動態是在天母10年的BOSS男裝租約到期,清乾淨店面走人。此外,不少店面轉做特賣會,有的店面相當零亂,忠誠路以往的氣派、清爽完全不見了。

但靠近新光三越的天母東路地段,最讓人觸目心驚的,是從45號的Stefanel(約滿即將遷走)起,到歡喜石家具(部分自製家具)、陽信、第一銀行……空的店面比開的多,一直要到近忠誠路口的知多家,店面才連得起來。天母東路也越來越短。

這一區塊在新光三越開幕前,仲介帶頭地價炒的極高,有的房東房租一漲就是數倍,但看看現在緊臨新光三越的天東48號(原Swanson、瑰珀翠),到50巷內,甚至華其大廈內的小店面,雖然有些房東務實,房租一降再降,但是時不我予,看起來有得等。

從這次調查中,也不難看出哪些房東堪稱「最牛房東」。如中山北路7段110號的整棟建物(原天長地久餐廳),自改建成樓房後,一直在待價而沽。天母西路冰淇淋店Coldstone原簽3年租約,才做了1年,但因房租談判不成斷然撤走。1樓25坪、2樓45坪的店面,叫價25萬元,平均每坪還是要7,500元。天母東路63號(原彭春梅SPA)現在也叫價每坪近7,000元。天母東路某銀行2年多前因無法忍受房東反覆漲價而遷走。現在店面已經掛出「待租可談」的牌子。據銀行透露,當時仲介業者居間煽動房東漲價,更是惡劣,所以儘管銀行搬遷茲事體大,但房東妄自漲價,最後只好搬走。

有的房東願意降價,有的寧願空著,也不願意降價,租金本是由市場決定,但是對於整體環境而言,沒有人住的房子週邊環境必然開始走下坡,原來的明亮有序的空間不見了,不是紙屑就是煙蒂,更可能成為治安死角,前述中山北路7段的原運動鞋店最近也被砸破玻璃,就是一例。

社區要好,正如英文中說的,It takes a village,意思是要集全村之力才會做好,要突破困境,要所有居民,連同公部門一起努力,才能夠早日把天母的繁榮找回來。

路段

原租金(/)

現租金(/)

降幅(%)

空屋率

中山北路七段

3,990

2,429

39.14%

25.62%

中山北路六段

1,658

1,327

20.00%

7.73%

天母西路

3,133

1,567

50.00%

37.50%

天母東路

3,177

2,371

25.38%

20.00%

忠誠路一段

4,350

2,997

31.10%

21.43%

忠誠路二段

5,291

4,524

14.50%

7.25%

 

 

 

 

 

說明:1、每坪原租金和現租金是以權狀坪數計算,降幅則是以租金原總價和現總價計算,空屋率是以店面數和空屋數計算。2、資料來源:本刊市調,調查時間:220日至25日。

 

 

 

 

     
說明:1、每坪原租金和現租金是以權狀坪數計算,降幅則是以租金原總價和現總價計算,空屋率是以店面數和空屋數計算。2、資料來源:本刊市調,調查時間:2月20日至25日。
   


 

里長伯的心聲

天母西路市況冷颼颼,在地里天壽里里長陳伯同認為,房租是店家考慮的因素之一,地方上公共空間設計是否得宜,也是吸引店家、人潮的重要因素。

他認為,一個地方有了新風貌,有特色,就會引進人潮,公部門有其責任,不應讓店家孤軍奮鬥。以天母西路而言,他最想做的,是改善當地的公共空間,把街道設計的富有當地色彩,如樂活和休閒,具體的做法包括人行道規劃、騎樓整平、特色路燈等,來此逛逛,有悠閒氣氛,有陽光,有月光,不見得會輸給百貨公司。

去年中國信託擠掉星巴克,在天西「路頭」開分行,陳伯同擔心天西會更冷清,他上門拜訪,希望分行的設計可以因地制宜,例如強調綠化、休閒,即使透過玻璃外牆,行人也可以感受得到,不過最後得到的仍是和所有分行一樣冷冰冰的制式設計。

他只好退而求其次,認養了天西、中山北路路口的路邊花園,整理的綠意盎然。但是綠化連不下去,因為旁邊就是台電變電箱,還有多座很少使用的公用電話,台電和中華電信就是不願意移走,也不肯美化。

他也請教過新工處,如何改造空間,新工處的說法是政府採購,形式都是統一發包,里長伯的建議——要有地方特色——是行不通的。

陳伯同強調,景氣不好,正是整體規畫、重整的好時機,儘管挫折感重重,他還是希望能和郝龍斌市長見個面,談一談小里長伯的大企圖心,不過他當了里長兩年多,到現在還見不到市長本尊。

 

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天母合眾國

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