天母合眾國

永康街，坐落在台北市大安區。不管是不是假日，這裡的人潮總是絡繹不絕；許多國外的觀光客指名要到這來大啖美食。身為一個國際馳名的美食街，在成功背後所付出的努力，和成名後所帶來的隱憂有誰關心呢？

走進永康商圈，你將了解何謂「品質保證」的魅力。

有37年房屋仲介經歷的李慶隆，早年靠創意在業界創下許多至今燴炙人口的業績，近8年來深耕永康街，是大永康商圈文化協進會創會理事長，以他的創意與圓融的人際關係，以及這些年來為永康街商圈打拚出的業績，4年前號召了100多家店家成立這個協進會，每4 家永康街的店家，就有一家是協進會的會員。

　　以芒果冰聞名遐邇的「冰館」從外表絕對看不出來他有50坪10人管理的中央廚房、製冰機，總共造價500萬的設備，都是為了一盤160元的冰。鼎泰豐、高記這兩家不分軒輊的老字號名店，精湛的手藝與專業的服務更是吸引了成千上萬的旅客。還有各式各樣經過國際美食評鑑的精緻異國料理，這些都是讓永康商圈蒸蒸日上的關鍵。
　　
李慶隆強調，永康商圈不只在乎各店家內部的品質管理，對於街上的整潔、衛生都非常重視，更曾經為了油煙設備花了100多萬。至今，永康商圈已有45%的商家擁有國際級美食的標準。李慶隆開玩笑說：「走進永康商圈，彷彿聞到鈔票的味道！」

國際化對抗夜市化
問起李慶隆對於永康商圈的經營之道，他胸有成竹的說：「商圈的經營管理，最重要的是商家品質的控管。」永康街的未來就是成為為國際化的美食街，對於店家的水準要求必定很高。李慶隆估計，目前有45%的餐飲業者已經達到國際美食的水準。這幾年來商圈禮聘國際餐飲專家來永康商圈考察、評鑑，並指導業者改善服務水準，未來至少要70%的餐飲業達到國際準，才算「功德圓滿」。

「商圈的發展最怕『夜市化』！」李慶隆坦率地指出，這裡走的是高級餐飲路線，看起來廉價難登大雅之堂的夜市攤，在永康街上越來越少，像「喫飯食堂」把台灣小吃做成有鄉土味的特色餐廳，是近年的代表作之一。老字號的高記、鼎泰豐更是威名遠播，把中華料理小吃精華發揮淋漓盡致。

「根據我們調查，目前日本觀光客到鼎泰豐吃完飯，再到商圈逛街的，只有40%。我們將來還要把這個比例提高，讓市場潛力加大。配合今年下半年啟動的徒步區計畫，未來來永康商圈的人潮將倍增，錢潮也倍增。」李慶隆對於未來光明的「錢」景充滿信心。「永康商圈一定會成為大陸觀光客的必經之地，大家錢都賺不完。」

敦親睦鄰更重要
大永康商圈文化協進會非常重視敦親睦鄰，每年都有許多和商圈內與周圍居民的聯誼活動，各家商店派發餐券、折價券、貴賓卡給附近的居民。「商圈發展起來，環保、交通、治安方面的問題必然隨之出現，我們要盡力溝通，把這些衝擊減到最小，讓居民在享受便利之際，也能享受到商圈繁榮對社區的回饋。」

　　令人好奇的是，房地產因勢水漲船高，房租也紛紛調漲，許多店家賺錢的速度都比不過房東漲價的速度。面對這樣的環境，永康商圈是如何克服過來的呢？李慶隆表示，他計算過，永康商圈的房東平均一年可獲得的利潤只有3.5%，算是非常低的投資報酬率。在這麼低的利潤下，卻有200位投資客排隊想要買下這些店面，未來信義線捷運通車後，房價一波大漲，勢不可擋。今年5月10日忍痛搬出永康商圈，「遠走」天母士東路的知名法式餐廳「沅河靛」，正是因為房東準備一年後賣房子，由出租改為自用住宅，以適用較低的增值稅，只有遷出一途。投資型房東著眼的恐怕不是3.5%的年獲利率，而是更大的增值，還是要由房客買單。
　　
　　李慶隆認為，店家克服持續升高的租金唯一的辦法，就是提高本身商品的價位，只要店家不斷開發富創意、精緻的產品，價位至少可以提高20-30%，這樣一來租金就不是問題。看來未來在永康街開店的，都是「藍海戰略」的贏家，才能生存。