愛逛街的居民說,天母西路好像愈來愈短,沒什麼好逛的。只有路口(天東、天西路口)到麥當勞!
還有的說,天母西路好像得了牙周病,整排牙齒都在掉,沒掉的也在摇。最近收掉的店,在天母西路上的有新東陽、La New、德國Salus……,天母國小對面巷內,樂山娘、印度恰恰、天雲扁食……也一一轉戰他處。剩下的很多也說:「在苦撐。」

天雲扁食10年前選在天母西路開店,老闆江秀枝說,那是因為天西是天母之冠,現在的天西,空的店面可能比經營中的店面還多,到處都高掛出租牌,天西,真的夕陽西下了嗎?

很多人把天西商家出走,歸因於房租太硬,難以協商。一位天母老住戶幫忙介紹房屋出租,她告訴房東,「你們家又不是很缺錢,現在時機不好,降一點價嘛」,結果房東回說,「對啊,我又不缺錢,為什麼要降價?」

最後一根稻草
全部怪罪給房東,當然也很不公平。天母大環境不如以往,天母人口外移,外商出走,天母本身特色消失,新商圈興起,天母外來客人減少,再加上台灣整體經濟狀況不佳,物價上漲,都是事實。按理說,天母區內商圈由天西轉到忠誠路,天西商圈店租應是買方市場,但有些房租不降反漲,或房東寧可空屋也不肯出租,引發商家出走,若說租金是壓倒駱駝的最後一根稻草,也有幾分真實。

和店家談一談,很容易聽到對房東和仲介業的種種負面批評。一位資深天母人就說,房東要認清現實,房價和房租的關係已經改變。以前是房價相對低,房租相對高。現在是高房價,低房租的時代了。

以天母西路為例,最早是田,後來建洋房,租給老外,當時租金很好,例如一戶賣30萬元,租金一個月可以收5000元,等於5年回本,這是50年前的事。20、30年前,才逐漸改建5層、7層的大樓。
但是房租獲利好,相對房價低,刺激購屋意願,吸引現更多人買屋出租,需求增加,房價就不斷高漲,等房價高到一個程度後,就租不到原先想要的租金,例如希望以租金支付購屋利息,以年息4%計算,就知道買房出租,不可能租到利息,可見已經進入房價高,房租低的時代。

天母本身的區塊競爭力也在下降,則不必多說。一位也是房客的店家就說:「真不知道房東在想什麼?」還是有許多「鐵齒」的房東在待價而沽。這樣做真的好嗎?

擔心晚上要自備手電筒
對都會發展而言,長期閒置的店面愈多,整個區都會惡化愈快。天西「掉牙齒」是從天西後段開始,再延展到天西黃金地段和巷內,一旦消費者認定「天西愈來愈短」,而不願意走進來時,整個區塊都會潰爛、崩盤。不可以小看。從這個角度來看,房東和房客是生命共同體,而不是對立的。高租金轉嫁到高物價,還是天母人買單,市容沒落,店家經營不下去,生活機能變差,天母留不住好居民,才是真正的崩盤。

還有人說,如果天母西路是在掉牙齒,那新長出來的都是銀行!最近要進駐天西的中國信託銀行最令人注目。

天西星巴克是星巴克在台灣第一家店,竟也退到對街,拱手讓給中國信託銀行,中國信託是基於本身對這個黃金地點的認知在此卡位,是否會產生預期效果,還有待時間證明,但若是附近的房東以為會有「帶動效果」,房租又有上漲機會,則未必見得。

許多例子都證明,銀行街對住商混合的社區發展是不利的,有人建議這些銀行應該搬到二樓去,以維續商店的連續性。在國外也有類似的作法。天母西路3點半以後的街廓、治安、照明都變了樣,很多天母人都向本刊反應,天黑以後走在天母西路都會怕怕的,都要自備手電筒了。

內需型天母
天母變了,對商家而言,最重要的改變是它從明星異國風味觀光區變成內需型。天母的大環境仍是獨一無二的,有山有水,空氣好,學區好,治安好,步調悠閒,又有大型優良醫療服務,依然會吸引很多人定居,如果能重建天母特色,當然可以再繁榮,但至少在這個過渡期內,天母正在轉型為內需經濟,做的生意以社區為主。店租不可能和過去一樣高的。房東們是否看到了這樣的趨勢?

至於最難搞的「地主型」房東,例如有10家店面,會擔心調降一家房租後,其他的跟進,還不如不降,維持身價。在景氣好的時候,這種作法或許ok,但此時此刻,這種作法真的很「顧人怨」,而且不切實際,等到整個商圈都崩盤,損失最大的還是他們。時代不同了,房東思維一定要因應改變。

房東和房客能不能有另一種關係?先共體時艱,等到店家生意好轉,天母景氣恢復後,再調高租金。法樂琪餐廳已經和房東有多賺多付租金的作法,也有房東主動降價。在天母國小對面巷內(天西41巷),有好幾種版本。

日式豬排店八藤家的作法是取得房東的體諒,房東降了租金,店家更努力開發外送午餐市場,已經有成效。他們不但代送學校兒童便當,還在顧客要求下,開發出包月便當,一次排出整個月的午餐菜式,家長一目了然。菜式也多樣化,除了招牌的炸豬排、照燒魚排、(配飯)外,還有蕎麥涼麵、烏龍湯麵、親子丼、草蝦丼等等,有的孩子平常不吃涼麵,現在有機會接觸,孩子喜歡,家長反應也很好。還貼心的為日本家庭搭配沙拉配菜,為台灣家庭搭配茶碗蒸。

巷內的一家陶藝店,和原來的房東「喬」房租喬不攏,結果是附近的房東主動提供較低的租金給他。



天雲扁食老店則是忍痛搬家,老闆江秀枝說,她和房東處得很好,對天母老店也很有感情,但是在房東漲價和天西沒落雙重因素下,同時她的天東店的房東又肯調降房租,此消彼長,她既然作了選擇,就會集中全力照顧天東店,更努力把店經營起來。她也更關心天母的發展,認為一定要從改善交通和恢復天母次文化特色兩方面著手,再造天母榮景。

前陣子三玉宮主委李忠義提出了社區小巴的提案,得到熱烈的反應,目前交通局正在評估中,對於天西的困境,李忠義說,還是要靠房東、業者和建構社區小巴,結合起來,恢復天母的繁榮。

在大環境不佳,大家都受苦中,還聽到努力奮鬥的聲音,天母應該還是有希望的吧?

 

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天母合眾國

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